Wygenerowano z pomocą AI

Ceny mieszkań Katowice 2026: mediana 11 580 zł/m²

2 min czytania

Mediana ofert sprzedaży mieszkań w Katowicach wynosi 11 580 zł/m² przy próbie 169 aktywnych ogłoszeń (dimdom, 2026).
Ceny ofertowe spadają symbolicznie: -1% miesiąc do miesiąca (dimdom, 2026).
Ceny transakcyjne notowane przez NBP na początku roku były wyraźnie niższe (ok. 8054 zł/m² na rynku wtórnym w I kw.) — katowickie oferty wymagają twardej weryfikacji przy negocjacjach (NBP, 2026; dimdom, 2026).

Ile kosztuje metr mieszkania w Katowicach

Segment	Mediana	Średnia	Liczba ofert
Mieszkania na sprzedaż (zł/m²)	11 580	11 432

169

Co istotne, średnia poniżej mediany o 148 zł to sygnał zdrowej struktury: trochę tańszych ofert z osiedli z wielkiej płyty równoważy rynek, bez dominacji luksusu (dimdom, 2026).

Oferty kontra transakcje: największa rozbieżność w kraju?

Zestawienie wymaga uczciwości metodycznej: NBP raportował dla Katowic ok. 8054 zł/m² w transakcjach rynku wtórnego w I kw. 2026 r., a mediana ofert we wrześniu to 11 580 zł/m² (NBP, 2026; dimdom, 2026). Różnica okresów (pół roku) i metodyk tłumaczy część luki. Transakcje obejmują całe miasto i ościenne gminy, a oferty to głównie mieszkania po remoncie. Mimo to rozbieżność pozostaje wyjątkowa. Wniosek jest jeden. W Katowicach ogłoszenia oderwały się od cen transakcyjnych mocniej niż w jakimkolwiek dużym mieście. Dlatego kupujący z gotówką powinni negocjować w oparciu o akty notarialne, nie o sąsiadów z portali.

Co to oznacza dla kupujących i sprzedających

Zatem kupujący: Katowice to dziś rynek kupującego. Oferta wystawiona powyżej 11 000 zł/m² za standardowe mieszkanie powinna mieć mocne uzasadnienie (lokalizacja, standard, garaż). Start negocjacji 5–8% poniżej ceny ofertowej jest racjonalny.

Natomiast sprzedający: rynek nie nagradza czekania — mediana spada, a konkurencja rośnie. Szybka sprzedaż po cenie transakcyjnej bije wielomiesięczne stanie z zawyżoną ceną.

Aktualne oferty: mieszkania na sprzedaż w Katowicach oraz domy na sprzedaż w Katowicach. Zobacz też raport cen nieruchomości.

Podaż: deweloperzy oddają więcej mieszkań

W I półroczu 2026 r. oddano do użytkowania 94,9 tys. mieszkań, o 3,2% więcej niż rok wcześniej (GUS, 2026). Rosnąca podaż nowych mieszkań to dobra wiadomość dla kupujących na rynku wtórnym: im więcej nowych lokali, tym mniejsza presja popytowa na używane. Dane: GUS: budownictwo mieszkaniowe.

Metodologia

Mediany z aktywnych ofert dimdom z września 2026 r. po odcięciu wartości skrajnych, próba 169 ofert (dimdom, 2026). Ceny transakcyjne: NBP, I kw. 2026 (NBP, 2026) — inny okres i metodyka niż oferty, więc lukę należy czytać kierunkowo, nie co do złotówki.

Źródła: NBP: Informacja kwartalna o rynku nieruchomości, NBP: ceny mieszkań I kw. 2026 (PDF).