Ceny mieszkań Warszawa 2026: mediana 17 636 zł/m²

• Mediana ofert sprzedaży mieszkań w Warszawie wynosi 17 636 zł/m² przy próbie 1189 aktywnych ogłoszeń (dimdom, 2026).

• Rynek pierwotny praktycznie stoi: ceny transakcyjne nowych mieszkań były o 0,2% wyższe niż rok wcześniej; na rynku wtórnym spadły o 1,7% r/r (NBP, 2026).

• Luka ofertowo-transakcyjna sięga ok. 1800 zł/m²: ogłoszenia blisko 18 500 zł/m² wobec 16 783 zł/m² w transakcjach (NBP, 2026; dimdom, 2026).

Ile kosztuje metr mieszkania w Warszawie

993

112

Lokale do wynajęcia (zł/m²)

65

64

526

Średnia wyższa od mediany o 475 zł/m² pokazuje, że górny segment (apartamenty w Śródmieściu i na Mokotowie) ciągnie średnią w górę — typowa oferta jest tańsza, niż sugeruje średnia (dimdom, 2026).

Trend: podaż rośnie, ceny stoją

Mediana ofert na Mazowszu: 14 712 zł/m² w czerwcu, 16 855 zł/m² w lipcu, 16 842 zł/m² w sierpniu i 16 848 zł/m² we wrześniu 2026 r. (dimdom, 2026). Skok między czerwcem a lipcem to głównie efekt pięciokrotnego wzrostu próby (z 270 do 1204 ofert), nie skok cen — od lipca mediana nie drgnęła.

To spójne z danymi NBP: rynek wszedł w fazę równoważenia, a wzrost popytu nie przełożył się na nową falę wzrostu cen transakcyjnych (NBP, 2026).

Rynek pierwotny kontra wtórny

Na rynku pierwotnym Warszawa wciąż drożeje symbolicznie: 16 783 zł/m² w transakcjach w II kw. 2026 r. (+2,4% r/r), ale oferty sięgają już blisko 18 500 zł/m² (NBP, 2026). Na rynku wtórnym korekta jest faktem: ceny transakcyjne o 1,7% niższe niż przed rokiem (NBP, 2026).

Deweloperzy sprzedają więcej, niż wprowadzają: na sześciu największych rynkach zawarto ok. 12,4 tys. kontraktów przy niespełna 10 tys. nowych wprowadzeń, a czas wyprzedaży oferty skrócił się z 6,2 do 5,6 kwartału (NBP, 2026). Na rynku wtórnym jest odwrotnie — czas sprzedaży wydłużył się z 4,1 do 4,8 kwartału. Wniosek: rynek pierwotny czyści zapasy, wtórny czeka na urealnienie cen.

Co to oznacza dla kupujących i sprzedających

Kupujący na rynku wtórnym mają najmocniejszą pozycję od lat: spadające ceny transakcyjne, rosnący czas sprzedaży i luka negocjacyjna rzędu 1500–1800 zł/m² (NBP, 2026; dimdom, 2026). Na pierwotnym presji cenowej nie ma, ale zniknęły też okazje — deweloperzy nie muszą schodzić z cen, bo sprzedaż idzie.

Sprzedający na wtórnym: każdy kwartał zwłoki to rynek tańszy o ok. 0,5–1%. Wycena powyżej 17 000 zł/m² za standardowe mieszkanie wymaga dziś wyjątkowej lokalizacji lub standardu.

Aktualne oferty: mieszkania na sprzedaż w Warszawie oraz domy na sprzedaż w Warszawie. Zobacz też raport cen nieruchomości.

Podaż: deweloperzy oddają więcej mieszkań

W I półroczu 2026 r. oddano do użytkowania 94,9 tys. mieszkań, o 3,2% więcej niż rok wcześniej (GUS, 2026). Rosnąca podaż nowych mieszkań to dobra wiadomość dla kupujących na rynku wtórnym: im więcej nowych lokali, tym mniejsza presja popytowa na używane. Dane: GUS: budownictwo mieszkaniowe.

Metodologia

Mediany i średnie z aktywnych ofert serwisu dimdom z września 2026 r., po odcięciu wartości skrajnych (dimdom, 2026). Próba dla mieszkań: 1189 ofert. Ceny transakcyjne i makro: NBP (NBP, 2026). Oferty i transakcje liczone są różną metodyką — porównywalny jest rząd wielkości luki, nie co do złotówki.

Źródła: NBP: Informacja kwartalna o rynku nieruchomości, NBP: ceny mieszkań I kw. 2026 (PDF), ZBP: rynek mieszkaniowy w I kw. 2026, AMRON-SARFiN 1/2026: kredyty mieszkaniowe.