Wynajem czy zakup mieszkania w Krakowie 2026?

• Stawka najmu: mediana 62 zł/m² (spadek 4% m/m). Cena zakupu: mediana 16 000 zł/m² (stabilnie) (dimdom, 2026).

• Rentowność brutto z najmu: ok. 4,6% rocznie — poniżej oprocentowania nowych kredytów (5,97%), powyżej zera (obliczenia własne na danych dimdom i AMRON, 2026).

• Wniosek w skrócie: najem wygrywa na horyzoncie do 5–7 lat i przy mobilności. Zakup wygrywa natomiast powyżej 10 lat i przy wkładzie własnym powyżej 30%.

Matematyka: 50 m² w Krakowie

Wkład własny 20% z 800 000 zł

—

160 000 zł jednorazowo

Liczby ofert: dimdom, 2026. Oprocentowanie: średnia nowych kredytów w I kw. 2026 r., AMRON-SARFiN (NBP, 2026). Rata kredytu przewyższa czynsz o ok. 1000 zł miesięcznie. Jednak po 30 latach kredytobiorca ma mieszkanie, a najemca ma za sobą 30 lat czynszów. Łącznie to ponad 1,1 mln zł przy dzisiejszych stawkach, bez waloryzacji.

Rentowność dla inwestora

Roczny przychód 37 200 zł z mieszkania za 800 000 zł to 4,65% brutto (dimdom, 2026). Po odjęciu pustostanów, remontów, ubezpieczenia i podatku (ryczałt 8,5% do 100 000 zł przychodu) realnie zostaje ok. 3,0–3,5% netto. To mniej niż koszt kredytu (5,97%), więc lewarowany zakup pod wynajem przy dzisiejszych stopach nie spina się bez dużego wkładu własnego. Zakup za gotówkę daje skromny, ale stabilny dochód. Dochodzi ewentualny wzrost wartości, którego jednak ostatnie kwartały nie gwarantują (transakcje +1,4% r/r w Krakowie, NBP, 2026).

Próg opłacalności zakupu

Zakup zaczyna wygrywać z najmem, gdy spełnione są co najmniej dwa z trzech: horyzont powyżej 8–10 lat (koszty transakcyjne PCC 2%, prowizje i remont rozkładają się w czasie), wkład własny 30%+ (rata spada w okolice czynszu) oraz stabilność życiowa (brak planów przeprowadzki — sprzedaż przed 5 laty to podatek 19% od zysku).

Werdykt

Przykładowo student, singiel na kontrakcie czy para testująca miasto: wynajem. Rodzina z wkładem własnym i horyzontem 10+ lat: zakup. Najlepiej negocjowany 3–5% poniżej mediany ofert, ponieważ luka transakcyjna to potwierdza (NBP, 2026; dimdom, 2026).

Oferty: mieszkania do wynajęcia w Krakowie, zakup mieszkania w Krakowie oraz raport cen nieruchomości.

Podaż: deweloperzy oddają więcej mieszkań

W I półroczu 2026 r. oddano do użytkowania 94,9 tys. mieszkań, o 3,2% więcej niż rok wcześniej (GUS, 2026). Rosnąca podaż nowych mieszkań to dobra wiadomość dla kupujących na rynku wtórnym: im więcej nowych lokali, tym mniejsza presja popytowa na używane. Dane: GUS: budownictwo mieszkaniowe.

Metodologia

Stawki i ceny: aktywne oferty dimdom, wrzesień 2026, po odcięciu wartości skrajnych (dimdom, 2026). Rata orientacyjna; kredyt: AMRON-SARFiN I kw. 2026 (NBP, 2026). Rentowność netto jest szacunkiem z widełkami, nie obietnicą.

Źródła: NBP: Informacja kwartalna, AMRON-SARFiN 1/2026.